גם ללא חשבונית: ייתכן שתוכלו לנכות את הוצאות הבנייה ממס שבח

בינואר 2025 רשות המסים פרסמה תוספת חשובה להוראת ביצוע. התוספת מקלה משמעותית על המוכרים: גם אם אין בידיהם אסמכתאות, ייתכן שיזכו בהכרה בהוצאות הבנייה לצורך הפחתת מס שבח.

לפי התוספת, בהעדר חשבוניות, אם הנישום מצליח להרים את נטל ההוכחה באמצעות מסמכים קשורים להוצאות בנייה, כגון הסכם עבודה, תיעוד תשלומים, או כל מסמך אחר המצביע על כך שהוא הוציא את ההוצאה על בניית הדירה הנמכרת ונותן שירותי הבניה ידוע, תפעל רשות המסיים באופן הבא:

• עבור בנייה שבוצעה לפני 1 בינואר 2014 –  תותר בניכוי ההוצאה המלאה כפי שדווחה בשומה העצמית.
• עבור בנייה שבוצעה לאחר תאריך הנ"ל  – תותר בניכוי ההוצאה, אך יופחת ממנה רכיב המע"מ וכן רווח קבלני בשיעור של 15%. אם עלויות הבנייה שדווחו חורגות באופן משמעותי וללא הסבר ממחירון עלות בנייה, הסכום שיותר בניכוי ייגזר מהמחירון.

במקרים בהם הנישום אינו עומד בנטל ההוכחה, אך מפקח מטעם רשות המסים ערך ביקור בנכס, תיעד  עבודות בנייה והעריך את שנת הביצוע, יופעל מנגנון אחר:

• עבור בנייה שבוצעה לפני שנת 2014 – תותר בניכוי הוצאה המבוססת על מחירון ואומדנים מקובלים בענף ועל פי שנת הבנייה המוערכת, גם כאן ללא רכיב מע"מ וללא רווח קבלני.
• עבור בנייה שלאחר שנת 2014 –  תותר בניכוי של שני שלישים בלבד מעלויות הבנייה לפי המחירון, ללא מע"מ וללא רווח קבלני, ובלבד שהמוכר המציא אישור רואה חשבון כי לא דרש ואינו מתכוון לדרוש את ההוצאה במסגרת פקודת מס הכנסה או מכירת נכס אחר. ללא אישור כזה וללא נימוק ראוי לאי המצאתו – ההוצאה לא תוכר כלל.

במקרים חריגים המפקח מטעם רשות המסים רשאי לדרוש את אישור רואה החשבון כאמור גם בבנייה שהוצע טרם שנת 2014. בהיעדר האישור – תותר רק שליש מההוצאה.

הוראה זו עשויה לשנות את כללי המשחק עבור אלפי מוכרי דירות שבנו נכס לפני שנים רבות, ואינם מחזיקים יותר בכל המסמכים הדרושים.

כותבת הפוסט עו"ד סופיה שיינקר ממחלקת נדל"ן של משרדנו.

עו"ד סופיה שיינקר מעניקה שירות ללקוחות המשרד גם ברוסית.